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| 作完以上商圈調查，如果商圈內其中有屬意的店舖出租，確認地點與租金價格後就下來就是簽約租賃， |
合約簽訂前要確認以下幾點，以免造成店舖往後經營上的困擾與負擔： |
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1. 確認營登許可與使用範圍 |
首先要有先知道「登記許可不等於營業許可」，在確認雙方合作前租約裡載明〝營業用途〞，或是直接 |
用預查核定後的名稱與房屋所有權人簽約，建議在簽約前確認該地址有符合各縣市「土地使用分區管制 |
規則」與「建築管理規則」，如果對相關租賃稅法相關可事先詢問會計師或記帳士，可避免後續問題 |
發生，如果是店舖分租或轉租的情況也依定要先看原始租賃合約中有無該屋所有權人同意分租或轉租之 |
條款，以避免往後產生期更困擾與糾紛。另外，承租前先要注意承租範圍，與使用範圍是否相符。 |
例：違建是可以買賣的喔！甚至法院還會公告法拍。在民事契約上只要不違反公序良俗，且雙方合意， |
本就可以交易，只是違建有可能因為被拆除無法交付，那就變成賣方無法履行契約，買方可以要求相關 |
的損害賠償。所以在房租交易契約中，如有占用騎樓 & 防火巷、樓中樓或加蓋，都須載明，才不會在 |
不知情下被檢舉報拆後造成損失。 |
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一般來說，押金通常以兩 ~ 三個租金月為多，且押金以合約期結束停止租賃並還屋完成後立即歸還為 |
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合理範圍，而租金的繳納亦需簽約前一併確認，當中如有發生中途無法續約發生時，違約金的金額也 |
需一併註明。如果承租店舖拱公共區域是屬於社區共同管理，每個月須繳納之管理費也需一併註明。 |
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3. 裝潢與復原 |
預定創業時，許多人會想要趕快進入裝潢，因此在承租前，一定要確認預租店舖內是空屋交租或是原前 |
裝潢未拆除，空屋交租裝潢是否有無須特別注意的事情，室外裝修是否須與社區管委會申請變更。如原 |
前裝潢仍未拆出，如須拆除是否請屋主拆除或協助拆除後再與請款；承租前也可以跟房東洽談裝潢期間 |
是否可依店面大小或約定日期內免除租金或作租金調整的參考。最後則是在租約終止時，關於內部裝潢 |
回復原狀之約定，例：裝潢須拆除恢復空屋或是不需拆除可保留原貌 …，都必須確實履行契約條款上面 |
與房東約定好的內容。 |
小提醒：租賃房屋前建議將原屋況與需特別注意之角落，以相片或影片拍攝留存，避免解約後拆除恢復 |
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4. 承租期間的保養修繕 |
在店舖承租期間，房東提供的設備如需保養或故障需要修繕是由房東還是租屋者負責修繕保養，都需在 |
簽約前註明項目與範圍，並於交屋日現場點交與測試，如有使用期限與需更新設備，雙方皆需在場確認 |
與註記。 |
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5. 水電排煙變更 |
水、電、排煙 & 排水 .. 等問題，大部份是會發生在餐飲業承租的問題，尤其是明火消防、環保濾水， |
承租前亦須注意配電功率是否能符合餐飲需求一併變更。 |
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6. 確認承租人與租期 |
無論是直接與屋主接洽或是透過仲介代理， 「建物謄本」 與 「房屋權狀 」這兩樣文件都必須於簽約時
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確認出租人與所有權人是否為同一人，如非所有權人或是委請仲介代理，也一定要在現場審視由所有權 |
人簽訂的〝授權書〞並一式兩份的妥善保存所有簽約文件。 當中要注意的是，如果首次創業的第一年租 |
賃，建議可以透過第三方公正且租期先以兩年為期為佳，以免當中因不可抗力之因素無法繼續營業而衍 |
生違約賠款的問題，如果期間經營順利，則下次簽約即可加長租賃時間，並在續約租約中另外簽訂「不 |
漲租」或年度漲幅，避免可能會被無預警調漲，調漲幅度視租金高低。 |
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7. 優先承租權的問題 |
如果開店營運順利，當租約快到期時，是否有優先承租權的問題，也是一定要注意！ |
畢竟如果因租約問題導致必須轉移店面，很可能要承受轉移店面時還要多更多的時間尋找店面與當中的 |
裝修費用與消費者的轉移而造成的巨大損失，租約中如有載明己方享有優先承租的權利，或是載明如無 |
法續租需於一定時間告知，否則視同違約，當中也需一併註明如需調漲房租需於多少時間內與何種原因 |
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理由告知調漲。 |
另外，店舖的經營項目會不會有造成鄰居社區的困擾或申訴檢舉，例：產生油煙惡臭、喧嘩吵鬧 … 等 |
響住民作息發生，都有可能會是合約中造成房東不願續租的原因喔！
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8. 承租期間可否分租或轉租 |
簽約時還要確認一件事，就是當經營上出現困境時，營業空間可能須縮小或需轉租，是否可以進行轉租 |
或分租，如果簽約時已有附加分租或轉租之條款，至少可以分租或轉租降低損失。 |
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以上八點，一定要再承租簽約前仔細思考，以免造成往後的困擾！ |
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